Kira Tespit Davası Nedir ?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, kiralanan taşınmazın kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davadır. Bu dava genellikle kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığının tespiti ve mevcut kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacı doğduğunda kullanılır. Kira tespit davası, hem kiracılar hem de kiraya verenler tarafından açılabilir.

KİRA TESPİT DAVASI AÇABİLMENİN ŞARTLARI

Kira tespit davası açabilmek için belirli koşulların ve hukuki gerekliliklerin yerine getirilmesi gerekir.

Kira Sözleşmesi:

• Kira tespit davası açabilmek için öncelikle bir kira sözleşmesinin var olması gerekir. Sözleşmenin yazılı veya sözlü olması fark etmez.
• Kira sözleşmesi konut veya işyeri kiralamasına ilişkin olabilir.
• Belirsiz süreli veya belirli süreli kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılabilir.

Kira Bedelinin Belirlenmemesi:

• Kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir hüküm yer almıyorsa veya bu hüküm geçersizse kira tespit davası açılabilir. Bu durumda 5 yıl beklenmeksizin. Sözleşmenin her uzama yılında kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Kira Bedelinin Piyasa Koşullarına Uygun Olmaması:

• Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığı ve hakkaniyete aykırı olduğu düşünülüyorsa kira tespit davası açılabilir.

Kira Bedelinin Tespitini İsteyen Tarafın Hukuki Yararı Bulunması:

5 Yıl Sınırı:

• Kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren ilk 5 yıl içinde, kira bedelinin yeniden tespiti için dava açamaz. Ancak, bu süre geçtikten sonra, eğer piyasa koşullarında önemli bir değişiklik olmuşsa ve mevcut kira bedeli bu yeni koşulları yansıtmıyorsa, kira bedelinin yeniden tespiti için mahkemeye başvurabilir.

KİRA TESPİT DAVASI NASIL AÇILIR?

Kira bedelinin mevcut piyasa koşullarına göre adil olmadığını kiracı olarak fazla kira verdiğinizi, veya kiraya veren olarak evinizin emsal kira bedellerinden aşağı kaldığını düşünüyorsanız, ve yukarıda sayılı şartlar sağlandı ise;

Dava Dilekçesinin Hazırlanması

• Dilekçe Hazırlığı: Kira tespit davası için bir dava dilekçesi hazırlayın veya bir avukatla iletişime geçin. Dilekçede, kira bedelinin yeniden tespit edilmesi talebinizi, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmadığına dair gerekçelerinizi ve istediğiniz yeni kira bedelini belirtin.
• Gerekli Belgeler: Dilekçeye, kira sözleşmesi, piyasa araştırması sonuçları, benzer taşınmazların kira bedellerine destekleyici belgeleri ekleyin.
• Tevzi Bürosu: Dilekçenizi yetkili mahkemenin (aşağıda belirtili) bulunduğu tevzi bürosuna teslim edip. Gerekli harç ve masraflar ödendiğinde dava süreci başlar.,

Kira tespit davası nerede açılır?

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira tespit davalarında yetkili mahkeme davanın açıldığı zaman davalının ikametgah yeri mahkemesi veya  kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kiraya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması uygundur.

KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Kira tespit davasını açabilecek kişiler:

• Kiracı: Kiracı, kira bedelinin yüksek olduğunu düşünüyorsa kira bedelinin düşürülmesi için dava açabilir.
• Kiraya veren: Kiraya veren, kira bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa kira bedelinin artırılması için dava açabilir.
• Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri: Paylı mülkiyetteki taşınmazın kiraya verilmesi halinde, her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespiti için dava açabilir.
• Malikin mirasçıları: Malikin vefatı halinde, mirasçılar da kira bedelinin tespiti için dava açabilir.

KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?

Her bir hukuki meselede olduğu gibi, kira bedelinin tespiti ile ilgili davalar da, mahkemenin mevcut iş yükü, duruşmalar arasındaki zaman dilimleri, delillerin sunulma süreci ve benzeri çeşitli faktörlere bağlı olarak farklılık gösterebilir. Bu tür davalarda, bilirkişi raporu, kira bedelinin belirlenmesinde merkezi bir öneme sahiptir; zira bilirkişi, taşınmazın kira bedeline ilişkin bir keşif gerçekleştirerek, benzer taşınmazların kira değerleri üzerinden bir emsal değer hesaplaması yapacak ve bu hesaplamayı içeren raporunu mahkemeye takdim edecektir. Bu sebepten ötürü, kira bedelinin tespitine yönelik davanın ne kadar süreceği hususunda kesin bir zaman dilimi belirtmek mümkün değildir. Bununla birlikte, delillerin toplanması ve mahkemenin işleyiş süreci göz önünde bulundurulduğunda, davanın ortalama olarak bir ila bir buçuk yıl sürebileceği öngörülebilir.

MAHKEME YENİ KİRA BEDELİNİ TESPİT EDERKEN NELERE DİKKAT EDER?

Mahkemenin yeni kira bedelini tespit ederken dikkat edeceği husular:

1. Emsal Kira Bedelleri:

• Taşınmazın bulunduğu yerdeki emsal kira bedelleri.
• Mahkeme, bölgedeki benzer büyüklükte, konumda ve özelliklerde taşınmazların kira bedellerini araştırır.
• Bu araştırma için bilirkişi incelemesi, emlakçı ilanları ve diğer delilleri kullanır.

2. Taşınmazın Özellikleri:

• Taşınmazın cinsi (konut veya işyeri), durumu, büyüklüğü, bulunduğu kat, binanın yaşı ve durumu gibi özellikler dikkate alınır.
• Taşınmazın kiracıya özgülenmiş olması, özel bir hizmete sahip olması gibi unsurlar da kira bedelini etkileyebilir.

4. Diğer Unsurlar:

• Kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir hüküm bulunup bulunmadığı
• Kira bedelinin geçmiş yıllardaki artış oranları

Mahkeme, tüm bu unsurları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir şekilde yeni kira bedelini belirlemeyi amaçlar.

KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVASI AYNI ANDA AÇILABİLİR Mİ?

Evet, kira tespit davası ve tahliye davası, belirli koşullar altında aynı anda açılabilir. Bu, genellikle kiracı ve kiraya veren arasında hem kira bedelinin miktarı hem de kira sözleşmesinin devamı konusunda anlaşmazlık olduğu durumlarda görülür. Bu iki davanın birlikte yürütülebileceği Yargıtay içtihatlarıyla da sabittir.

• Kira tespiti ve tahliye davası birbirinden bağımsız taleplerdir. Kira bedelinin tespiti, tahliye davasının sonucunu etkilemez.

KİRA TESPİT DAVASI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?

Hayır, kira tespit davası kesinleşmeden icra yoluyla tahsil edilemez.

Yargıtay’ın içtihatlarıyla da desteklenmektedir ki, kira tespit davalarında icra takibi yapılabilmesi için davanın kesinleşmesi gerekir. Kesinleşmeden önce yapılan icra takibi hukuka aykırıdır ve iptal edilebilir. Karar mahkeme tarafından her iki tarafa tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içerisinde itiraz edilmemesi durumunda kesinleşecektir. İtiraz edilip üst mahkemeye taşındığı durumda icraya konu edebilmek için kesinleşmesini beklemek gerekecektir.

MAHKEME TARAFINDAN TESPİT OLUNAN KİRA BEDELİ HAKKINDA

Kira tespit davası sonucu mahkemenin tespit ettiği kira bedeli hangi ay itibari ile ödeneceği hususunda önemli birkaç nokta vardır. Bu noktalar Türk Borçlar Kanunu m.345 ile düzenlenmiştir.

• Kira bedelinin tespiti davası, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açılmış ise mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerlidir.
• Dava açılmamasına rağmen, yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya, kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.
• Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren uygulanır.

KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA UYARLAMA DAVASI AYNI DAVA MIDIR?

Kira tespit davası ve kira artırım davası aynı dava değildir.

Kira Tespit Davası:

• Kira bedelinin emsal kira bedellerine uygun olup olmadığının tespiti için açılır.
• Hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her beş yılda bir, belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kira döneminin bitimine en az bir ay kala açılabilir.

Kira Artırım Davası:

• Kira bedelinin yasal sınırlar dahilinde artırılması için açılır.
• Sadece kiraya veren tarafından açılabilir.
• Kira sözleşmesinde kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir hüküm bulunmaması veya bu hükmün geçersiz olması halinde açılabilir.

Her iki dava türünde de mahkeme kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini dikkate alır.

Ancak, kira tespit davasında mahkeme kira bedelini hakkaniyete uygun bir şekilde belirlerken, kira artırım davasında ise mahkeme yasal sınırlar dahilinde kalmak zorundadır.